根据克而瑞常州房产测评的数据统计，常州市区套总价在400万以上的豪宅，过去三年在成交量价方面呈现爆发式的增长。2018年，套总价 400万以上的豪宅成交不过800余套，到了2020年就翻了两番不止，成交量高达3866套，且单价也达到了27283元/㎡，远远超过普通商品住宅的成交均价。而2021年尚未过半，常州市区也已经有了超过1600套这个总价段之上的住宅成交，其火热态势可见一斑。
▲2018年-2020年常州总价400万以上豪宅成交量价走势
从区域分布来看，主城除经开区外，各区域核心板块都有豪宅楼盘涌现。如果把豪宅以400万-600万、600万-800万、800万-1000万以及1000万以上进行总价段层面的细分。那么我们就能发现，在近三年，400万-600万、600万-800万这两个总价段的豪宅供求比接近1.2，呈现一定的供大于求。在总价800万-1000万这一区间，供求比1.05，供需基本平衡。而总价1000万以上的房子，供求比只有0.65，呈现明显的供小于求。
▲2018-2020年常州分总价段豪宅产品供求对比换而言之，在经过了市场的飞速发展之后，今天常州高端改善客户的可选楼盘已经相对比较丰富了，但可以看到很多豪宅楼盘面积段在定位时过于“流速导向”，从而户型普遍集中在140㎡-220㎡这一区间，总价段也因此集中于400-800万，形成一片竞争红海。但在此面积段之上的，尤其是总价站位千万的豪宅，过去三年，供应只有区区148套。可以说千万级的豪宅市场，从供应角度来讲，说其像是一片“无人区”并不为过。毕竟，敢于打造户型面积300㎡以上、总价千万的产品，除了企业自身的资金实力、产品打造能力，更需要对常州城市豪宅客群需求的深刻洞察，在行业高周转时代，能够集这几项能力于一体的房企其实寥寥。
千万级的总价对于一线城市来说可能就只是一套城市中心100㎡左右的普通住宅，但对于套均总价还不到250万的常州来说，千万级住宅就是这座城市塔尖住宅。
过去几年，常州千万级豪宅成交量持续增长，但去年也仅仅刚刚突破百套，在我看来，不是需求只有这百来套，而是正如前文说的可售的供应就只有这百来套。
▲2011-2020十年间常州每年千万豪宅成交套数
当我们掀开这座城市的经济底色，就会发现常州在豪宅市场上还有很大的可为空间。2020年民营制造500强企业中，13家来自常州。随着城市经济的持续增长及资本市场的不断优化，近年来，常州有越来越多的民营企业开始登陆资本市场。截止今年5月5日，常州已经诞生了50家A股上市公司，其中民营企业44家，而新三板公司共有99家。此外，常州主城区的每个乡镇都有自己的特色产业，也孕育了数量不少的各类企业主体。以上数据每年还在增加，这些数据构成了这座城市的经济基本盘，也构成我们对这座城市对于豪宅消费力的管中窥豹。一类是收入有限、预算有限的普通人。随着房价的上涨，越来越多人需要动用“六个钱包”才能上车。另一类是不缺钱的富人，他们往往是上面说过的企业主或者高管。他们看过世界，阅尽千帆，但他们对于地段与资源、产品尺度与配置、社区配套与圈层、物业服务与体验都有很高的要求，他们不缺钱，但市场上这种产品太少了。所以，过去几年我们也发现了一个现象，有些定位高端的楼盘，往往先售罄的都是他们给到更好位置和更高配置、总价也较高的大户型，并且购买此类产品的客户往往还是全款购买，逻辑也正是在此。
当我们复盘去年的成交数据，会发现一家房企在这个“无人区”大放异彩，这家企业就是嘉宏集团。根据克而瑞常州房产测评的数据统计，2020年常州千万以上的住宅总计备案成交了115套。而这其中单单嘉宏这一家房企，就凭借江左风华、印山风华和蔚蓝天地三个项目，取得了53套成交，占比近半。
3座楼盘进入销售榜前十，其中江左风华和印山风华分居冠、亚军，嘉宏在千万豪宅的这条赛道上，可以说是独秀常州。2017年常州重启土拍以来，嘉宏通过收购或竞拍，在城市核心获得多宗优质地块。这些地块都天生丽质，或处于城市中心、拥抱市级配套资源，或拥有深厚历史文化底蕴，或拥有自然资源、公园景观加持，在这类地段，做一个有销售流速的产品并不难，难的是打造出不辜负地段价值的作品。凭借着深耕常州20余年对于客户需求的洞察，和对这座城市的情怀以及对每一块土地的敬畏之心，无论是怀德桥、古运河畔的江左风华，还是恐龙园板块只有1.5容积率的低密墅居——印山风华，嘉宏都是用打造作品的匠心让情怀落地。洞悉客户需求叫座的作品，一定也是叫好的。两座风华作品，尽管售价都比同期板块在售其他楼盘单价高出5000元/㎡以上，但只用了1年左右的时间都实现了清盘。所以我们看到江左风华和印山风华分居去年千万豪宅销售冠亚军。
其实，从总价段而言，无论是江左风华还是印山风华都没有和主流高端市场上的其他楼盘竞争，它进入的是无人触碰的一片蓝海，或者说嘉宏创造了一片新蓝海。我们可以看到，2019年江左风华385㎡的新中式天幕平墅以及私人定制级的合院，率先打开了塔尖豪宅的市场格局。2020年印山风华以319㎡的滨水叠墅、2021年一江风华以直面公园的360-400㎡智慧平墅，继续保持着这一细分市场的深耕与开拓。
着眼于空白处进行豪迈叙事，嘉宏的勇气与创造力可以说是令市场叹服的。
面市不到两年的时间，嘉宏风华系凭借产品感染力，已经拥有了自己的“风华粉”。我有一位高净值朋友，去年参观了江左风华384㎡的样板间后被它的产品理念和尺度感所打动，遗憾的是这个户型只有10套，去年3月份推出来的时候，他没能买到。其后4月份，他在印山风华首开的时候终于买到了一套185㎡的大平层，实现了自己的“风华夙愿”。今年4月，一江风华首开的时候，他又去买了3套243㎡的大平层。对，你没有看错，是买了3套大平层，总价超过2200万。很显然，他购买不纯粹是为了改善居住，而更多是为了进行资产配置。而他购买的逻辑，就是嘉宏的豪宅产品是稀贵的，在货币持续贬值叠加常州城市价值向上的背景下，珍贵的优质豪宅可以作为资产进行配置，从而实现保值增值。豪宅产品供应低下背后，是因为打造豪宅的能力是欠缺的。对未知的市场，我们无法给出绝对的答案。但是至少从目前看来，嘉宏依然在发力，依然在保持领先。今年的嘉宏一江风华实现了对此前风华系产品的迭代，从热销程度上来讲，相较江左风华和印山风华有过之而无不及。此外，从目前了解到的信息来看，4月底嘉宏竞得的天宁采菱港地块，嘉宏也将以全新的理念打造升级的风华作品。嘉宏的风华系产品也获得了同行的广泛认可，但凡参观过嘉宏风华系产品示范区的房企都给予了不低的评价，越来越多的房企希望和嘉宏在豪宅楼盘开发上携手同行。所以，我们有理由期待嘉宏风华系将在常州优质地块上持续绽放。建筑百年。在房地产行业，赢得行业和市场尊重的一定不是冰冷的销售数据，而是有温度、有情怀、可传承的作品。常州的千万级豪宅市场，在需求满足上还有进一步空间。因为，为这座城市经济发展做出贡献的人，应该住得更好。而常州这座兼具历史人文底韵和现代经济实力的城市，也配得上更好的产品。从这个角度来讲，在千万级豪宅这个细分领域，不仅仅是嘉宏，其他的房企也大有可为。
本文代表戈文问观点，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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